深圳跟高房价彻底杠上了。一记重锤让有房群体的固定资产集体缩水。
赶在春节前,深圳发布了3595个小区交易指导价,基本上中西部是市场价的6到8折,东部8折到没折左右,甚至还有天麓这样的指导价高于成交价的小区。
这个事简单三句话就能讲明白:
1、腊月二十七发布这个,说明了决心,工作量是不小的。
2、目的很明确: 降杠杆,关键看银行是不是引入指导价。据消息称,有银行评估系统已经开始按这一参考标准执行。
3、此政策针对二手房,不涉及新房。
上有政策,下有对策。因为凡是高于这个表的价格,一律不准出现在二手房交易的APP和橱窗展柜里,所以消息一出,全深圳的二手房交易市场闻风而动——售价全部改为了“暂无价格”。
交易还可以交易,但巨大的不透明性,严重削弱了房产的吸引力,造成了买家的迟疑。
曾经叫嚣着40万一平米的恒裕滨城现在什么价?指导价13.2万每平米,直接打三折。
这等力度的调控,在房产史上实数罕见,堪称里程碑级别,对全国房市都将有着深远影响。
No.1
为啥深圳房价永远在涨?
深圳楼市一向是个传奇。
从2019年下半年开始,全国都是基本横盘或者微跌之时,唯独深圳在涨。
数据显示,深圳2020年12月底二手房均价达到87957元/平,同比大涨34.25%。
接近9万的价格,这还是被平均了的。
这个价格,比北京贵23236元/平、比上海高近50%,是广州的2.2倍,是杭州的2.6倍。
为什么深圳房价会一直涨?而且涨势凶猛?
与其说是偶然,不如说是必然。
自1998年住房商品化改革以来,房价就开始一路上扬绝不回头的走势。
虽然在2008年金融危机、2014年经济下行的影响之下有所回调,但随后的暴涨不仅迅速覆盖原来的下跌空间,而且创下一轮又一轮的新高。
这背后都与一个因此因素相关:货币超发!
2008年金融危机后,美联储把利率降到了几乎为零的地步,美元洪水席卷全球。
美元放水必然导致人民币放水,因为美元会涌入中国,而大量的货币也必然导致楼价上涨。
在这轮大放水中,中国香港作为金融自由港,首当其冲。
2019-2020年,香港楼市出现了大奇迹,房价先跌后涨,在暴徒乱港和新冠疫情的双重打击下,在多年连续上涨的基础上,房价居然还能涨。
香港楼市的冷暖,其他大陆城市的人可能感知不是很明显,但与香港一河之隔的深圳人感知的极为明显,而且大量的深圳人和香港都有密切的金融联系。
香港的货币泛滥了,第一个受到大量美元冲击的内地城市,一定是深圳。
这也就不难解释,为什么这一轮房价上涨,北京没动,上海没动,偏偏深圳的房价屡屡摁不住。
深圳房价暴涨后,东莞也跟着大涨了,然后上海和杭州的房价也启动了,北京也出现了躁动的苗头。
这一切,都严重违背了中央房住不炒的精神,必然遭到打击。
No.2
“双合同”时代加速到来?
位于深圳湾的恒裕滨城二期,小区成交均价在每平米28万左右,政府指导价却只有13.2万每平米。
有网友调侃:我拿着指导价去找业主买房,业主让我滚,我可以起诉他吗?
还有网友表示,以后买房得让住建局工作人员陪同,让住建局找业主谈价。
对于部分差价过大的小区,按指导价买卖几乎不可能,而超出指导价部分的房款,注定会换一种方式存在。
这样的场景是否似曾相识?
同样是为了控制房价上涨,政府限制开发商的售卖价格,超出限制价的房源不给网签,这不就是当年广州的“指导价”吗?!
在“指导价”的“指导”下,广州的房价“迅速下降”,但是购房者支出的房款,却比限价前还要多!
部分开发商为了规避“限价”“限签”,想出了“双合同”这招,先按指导价拟一份购房合同用于网签,高出备案价部分的房款则通过签订“装修合同”算入“装修费”中,规避限价。
由于装修款需要一次性给清,所以“双合同”时代的广州,购房者首次置业的首付成本,由原先的3成提升至5成,当年增城的一套总价200多万的房子,首付款竟要100万。
“双合同”是市场与政府指导价博弈的衍生品,在“双合同”时代,广州住建委也多次严查楼市、打击双合同现象,然而收效甚微。
直到2018年过后,广州逐渐放开限价,市场秩序才恢复正常。
深圳政府发布指导价的本意,是为了控制房价,房住不炒。但是如果按指导价“一刀切”,会不会重走广州的老路子?
No.3
实质性降杠杆
其实规矩并没有定死。
深圳市说了,如果买家自愿高价购买,那么政府不会阻拦,只要签订一份《风险告知书》,未来自愿承担房价的任何波动风险,那么一样可以过户。
然而,这份《风险告知书》对买家的信心打击是巨大的,会直接击碎这个炒房客最大的信心支撑——
毕竟很多炒房客的心里支撑就是政府绝不会允许房价下跌。
最致命的是,银行必然会贯彻执行这份政府指导价,这对炒房而言也是巨大的打击。
以1000万的房子为例,3成首付300万,7成贷款700万。
而现在指导价出来了,房子按照指导价只值700万。
首先,卖价很大概率是不会按照指导价定的,但银行的贷款却必须严格按照指导价来,也就是说,最多只能贷款700万的7成,也就是490万。
如果房子卖价依旧是1000万,那么买家就必须准备510万的首付。
相当于首付直接从3成提到了5成。
毫无疑问,这是一个巨大的利空。
对于那极少数可以利用经营贷绕开房贷政策的人,深圳政府如今也在严厉打击,堵住这个漏洞。
请不要怀疑政府能不能打压下房价,政府有一万种办法可以把房价压下去。
海南房价如此疯狂,一个国16条的文件,直接让它崩盘了。
而现在,深圳的举动,似乎摆明了态度告诉了所有人,政府对房价的容忍已经到了上限。
No.4
价值投资时代一去不返?
纵观中国楼市,历年的每次调控都能收获成效。
但调控楼市的政策并不是永久持续的,总有放开的时候。房价也就随着政策不断起伏。
中国的房贷利率,改了又改,首付政策,也是改了又改,一切都是为了顺应实际。
而中国的楼市之所以能持续上涨的核心原因,是中国的房价太便宜了。
当然,这个便宜是相对的,相对于不断上涨的中国GDP和工人工资而言。
2004年,中国的GDP上涨17.7%。
2005年,中国的GDP上涨15.7%。
2006年,中国的GDP上涨17.1%。
2007年,中国的GDP上涨23%。
2008年,中国的GDP上涨18.2%。
与此同时,那几年中国人工资的涨幅,也很恐怖。
钱多了就想改善生活,资金往楼市去,这房价能不涨么?
最重要的是,和现如今的一线城市房价租金比不同的是,当时的租金甚至可以完全覆盖房贷。
也就是说,当时完全可以实现以租养贷。
当然,这主要得益于中国的GDP超级给力的涨幅支撑。
但2009年之后房价连涨4倍以上,但工资涨幅却没有跟上,导致租金收益率下降,达到自2000年房价暴涨以来的最低租金收益率。
从租金回报率的角度来看,目前中国楼市的泡沫,处于历史巅峰。
以前的中国楼市,处于价值投资。
2009年,租金回报率6%,2014年,租金回报率3%。
现如今呢?租金回报率1-1.5%。
价值投资是算不上了,最多算价格投机。
No.5
没事多看看新闻联播
楼市的租金回报率只有1.5%,需70年回本。
泡沫很大,但这并不是房价涨不起来的原因。只要货币提供的足够充沛,房价可以炒上天。
在这一轮资产上涨的风潮中,资金并不是特意选择股市,而是被逼的,因为涌入楼市的资金都被打了回去。
深圳在2020年7月15日,就发布了715新政。但没想到,炒房的力度更大,房价继续上涨。
于是在7个月后,2021年2月8日,深圳颁布了史无前例的住房政府指导价,直接大幅度提升首付。
能不能遏制房价?
这世界上没有两套调控政策解决不了的房价。
如果不行,那就三套。
楼市的两大核心是土地和金融,但是在中国,土地全部归政府,金融也全部归政府。
全世界没有任何一国政府对楼市的控制力,能有中国政府这么强。
说要冻价实现软着陆,那就一定会冻价软着陆。
等过些年,中国人的收入上来了,房价再降一点,这问题就皆大欢喜的解决了,是最佳的解决办法。
所以深圳房价遭到打压和调控,一点也不稀奇,没有打压政策才稀奇。
就像上面说到的,两套政策都不行,那就三套。
在2020年,以投资为目的追高买入房产,且使用杠杆的炒房者,注定成为韭菜。
这一点,从2020年的新闻联播中就能看出,国家的态度有多坚定。
回顾整个2020年,新闻联播里关于股市和楼市的新闻主要有两类:
一类是宣传引导资金有序进入股市;
一类是强调房住不炒,宣传最新的楼市调控政策。
新闻联播已经明确释放了信号,具体该怎么做,想想就知道了。