深圳发布二手房小区交易指导价 调控力度堪称里程碑级别

深圳跟高房价彻底杠上了。一记重锤让有房群体的固定资产集体缩水。

赶在春节前，深圳发布了3595个小区交易指导价，基本上中西部是市场价的6到8折，东部8折到没折左右，甚至还有天麓这样的指导价高于成交价的小区。

这个事简单三句话就能讲明白：

1、腊月二十七发布这个，说明了决心，工作量是不小的。

2、目的很明确: 降杠杆，关键看银行是不是引入指导价。据消息称，有银行评估系统已经开始按这一参考标准执行。

3、此政策针对二手房，不涉及新房。

上有政策，下有对策。因为凡是高于这个表的价格，一律不准出现在二手房交易的APP和橱窗展柜里，所以消息一出，全深圳的二手房交易市场闻风而动——售价全部改为了“暂无价格”。

交易还可以交易，但巨大的不透明性，严重削弱了房产的吸引力，造成了买家的迟疑。

曾经叫嚣着40万一平米的恒裕滨城现在什么价?指导价13.2万每平米，直接打三折。

这等力度的调控，在房产史上实数罕见，堪称里程碑级别，对全国房市都将有着深远影响。

No.1

为啥深圳房价永远在涨?

深圳楼市一向是个传奇。

从2019年下半年开始，全国都是基本横盘或者微跌之时，唯独深圳在涨。

数据显示，深圳2020年12月底二手房均价达到87957元/平，同比大涨34.25%。

接近9万的价格，这还是被平均了的。

这个价格，比北京贵23236元/平、比上海高近50%，是广州的2.2倍，是杭州的2.6倍。

为什么深圳房价会一直涨?而且涨势凶猛?

与其说是偶然，不如说是必然。

自1998年住房商品化改革以来，房价就开始一路上扬绝不回头的走势。

虽然在2008年金融危机、2014年经济下行的影响之下有所回调，但随后的暴涨不仅迅速覆盖原来的下跌空间，而且创下一轮又一轮的新高。

这背后都与一个因此因素相关：货币超发!

2008年金融危机后，美联储把利率降到了几乎为零的地步，美元洪水席卷全球。

美元放水必然导致人民币放水，因为美元会涌入中国，而大量的货币也必然导致楼价上涨。

在这轮大放水中，中国香港作为金融自由港，首当其冲。

2019-2020年，香港楼市出现了大奇迹，房价先跌后涨，在暴徒乱港和新冠疫情的双重打击下，在多年连续上涨的基础上，房价居然还能涨。

香港楼市的冷暖，其他大陆城市的人可能感知不是很明显，但与香港一河之隔的深圳人感知的极为明显，而且大量的深圳人和香港都有密切的金融联系。

香港的货币泛滥了，第一个受到大量美元冲击的内地城市，一定是深圳。

这也就不难解释，为什么这一轮房价上涨，北京没动，上海没动，偏偏深圳的房价屡屡摁不住。

深圳房价暴涨后，东莞也跟着大涨了，然后上海和杭州的房价也启动了，北京也出现了躁动的苗头。

这一切，都严重违背了中央房住不炒的精神，必然遭到打击。

No.2

“双合同”时代加速到来?

位于深圳湾的恒裕滨城二期，小区成交均价在每平米28万左右，政府指导价却只有13.2万每平米。

有网友调侃：我拿着指导价去找业主买房，业主让我滚，我可以起诉他吗?

还有网友表示，以后买房得让住建局工作人员陪同，让住建局找业主谈价。

对于部分差价过大的小区，按指导价买卖几乎不可能，而超出指导价部分的房款，注定会换一种方式存在。

这样的场景是否似曾相识?

同样是为了控制房价上涨，政府限制开发商的售卖价格，超出限制价的房源不给网签，这不就是当年广州的“指导价”吗?!

在“指导价”的“指导”下，广州的房价“迅速下降”，但是购房者支出的房款，却比限价前还要多!

部分开发商为了规避“限价”“限签”，想出了“双合同”这招，先按指导价拟一份购房合同用于网签，高出备案价部分的房款则通过签订“装修合同”算入“装修费”中，规避限价。

由于装修款需要一次性给清，所以“双合同”时代的广州，购房者首次置业的首付成本，由原先的3成提升至5成，当年增城的一套总价200多万的房子，首付款竟要100万。

“双合同”是市场与政府指导价博弈的衍生品，在“双合同”时代，广州住建委也多次严查楼市、打击双合同现象，然而收效甚微。

直到2018年过后，广州逐渐放开限价，市场秩序才恢复正常。

深圳政府发布指导价的本意，是为了控制房价，房住不炒。但是如果按指导价“一刀切”，会不会重走广州的老路子?

No.3

实质性降杠杆

其实规矩并没有定死。

深圳市说了，如果买家自愿高价购买，那么政府不会阻拦，只要签订一份《风险告知书》，未来自愿承担房价的任何波动风险，那么一样可以过户。

然而，这份《风险告知书》对买家的信心打击是巨大的，会直接击碎这个炒房客最大的信心支撑——

毕竟很多炒房客的心里支撑就是政府绝不会允许房价下跌。

最致命的是，银行必然会贯彻执行这份政府指导价，这对炒房而言也是巨大的打击。

以1000万的房子为例，3成首付300万，7成贷款700万。

而现在指导价出来了，房子按照指导价只值700万。

首先，卖价很大概率是不会按照指导价定的，但银行的贷款却必须严格按照指导价来，也就是说，最多只能贷款700万的7成，也就是490万。

如果房子卖价依旧是1000万，那么买家就必须准备510万的首付。

相当于首付直接从3成提到了5成。

毫无疑问，这是一个巨大的利空。

对于那极少数可以利用经营贷绕开房贷政策的人，深圳政府如今也在严厉打击，堵住这个漏洞。

请不要怀疑政府能不能打压下房价，政府有一万种办法可以把房价压下去。

海南房价如此疯狂，一个国16条的文件，直接让它崩盘了。

而现在，深圳的举动，似乎摆明了态度告诉了所有人，政府对房价的容忍已经到了上限。

No.4

价值投资时代一去不返?

纵观中国楼市，历年的每次调控都能收获成效。

但调控楼市的政策并不是永久持续的，总有放开的时候。房价也就随着政策不断起伏。

中国的房贷利率，改了又改，首付政策，也是改了又改，一切都是为了顺应实际。

而中国的楼市之所以能持续上涨的核心原因，是中国的房价太便宜了。

当然，这个便宜是相对的，相对于不断上涨的中国GDP和工人工资而言。

2004年，中国的GDP上涨17.7%。

2005年，中国的GDP上涨15.7%。

2006年，中国的GDP上涨17.1%。

2007年，中国的GDP上涨23%。

2008年，中国的GDP上涨18.2%。

与此同时，那几年中国人工资的涨幅，也很恐怖。

钱多了就想改善生活，资金往楼市去，这房价能不涨么?

最重要的是，和现如今的一线城市房价租金比不同的是，当时的租金甚至可以完全覆盖房贷。

也就是说，当时完全可以实现以租养贷。

当然，这主要得益于中国的GDP超级给力的涨幅支撑。

但2009年之后房价连涨4倍以上，但工资涨幅却没有跟上，导致租金收益率下降，达到自2000年房价暴涨以来的最低租金收益率。

从租金回报率的角度来看，目前中国楼市的泡沫，处于历史巅峰。

以前的中国楼市，处于价值投资。

2009年，租金回报率6%，2014年，租金回报率3%。

现如今呢?租金回报率1-1.5%。

价值投资是算不上了，最多算价格投机。

No.5

没事多看看新闻联播

楼市的租金回报率只有1.5%，需70年回本。

泡沫很大，但这并不是房价涨不起来的原因。只要货币提供的足够充沛，房价可以炒上天。

在这一轮资产上涨的风潮中，资金并不是特意选择股市，而是被逼的，因为涌入楼市的资金都被打了回去。

深圳在2020年7月15日，就发布了715新政。但没想到，炒房的力度更大，房价继续上涨。

于是在7个月后，2021年2月8日，深圳颁布了史无前例的住房政府指导价，直接大幅度提升首付。

能不能遏制房价?

这世界上没有两套调控政策解决不了的房价。

如果不行，那就三套。

楼市的两大核心是土地和金融，但是在中国，土地全部归政府，金融也全部归政府。

全世界没有任何一国政府对楼市的控制力，能有中国政府这么强。

说要冻价实现软着陆，那就一定会冻价软着陆。

等过些年，中国人的收入上来了，房价再降一点，这问题就皆大欢喜的解决了，是最佳的解决办法。

所以深圳房价遭到打压和调控，一点也不稀奇，没有打压政策才稀奇。

就像上面说到的，两套政策都不行，那就三套。

在2020年，以投资为目的追高买入房产，且使用杠杆的炒房者，注定成为韭菜。

这一点，从2020年的新闻联播中就能看出，国家的态度有多坚定。

回顾整个2020年，新闻联播里关于股市和楼市的新闻主要有两类：

一类是宣传引导资金有序进入股市;

一类是强调房住不炒，宣传最新的楼市调控政策。

新闻联播已经明确释放了信号，具体该怎么做，想想就知道了。