全国调控呈收紧趋势 东莞楼市升级调控最新解读

东莞“227”楼市新政出台背景

东莞房价涨幅全国第一

自去年调控升级后，东莞楼市依旧保持火热走势，据数据显示，2020年全国百城房价涨幅收窄，唯独东莞别树一帜，以9.5%的累计涨幅成为全国房价涨幅第一城市。

正因房价涨幅扩大，东莞再次引起了地方政府和监管部门的重视，成为当前房地产调控的重点区域之一，深夜发布加码新政，可以看见政府部门调控东莞楼市的决心。

东莞进入低库存时代

2021年东莞供需矛盾依然突出，截止至2021年2月28日，住宅库存量仅有287万㎡，存量消化周期只有4个月，已经远低于库存安全水平线(6个月)。按照目前的消化速度，东莞只需4个月即可卖完住宅库存，该消化周期远低于一线城市8.34个月，东莞住宅亟待补仓。

全国调控呈收紧趋势

“三道红线”、房贷集中度等政策陆续出台，严控大量资金违规流入房地产领域、严查购房人资格，避免房地产泡沫化严重，优化银行体系的信贷结构，引导资金流向实体经济以提振国内经济。与此同时，在中央高频监测之下，部分热点城市也纷纷加码城市，比如上海、深圳等，东莞升级调控也是迟早的事。

新政要点及解读

政策要点

1.非东莞户籍，买第二套房，需4年内连缴3年社保

2.离婚2年内再买的，按离婚前家庭房子总套数算

3.新入户东莞，购买首套房，需有半年社保

4.企业购房，需公司注册满两年后才能买房

5.有房或者有贷款记录的，购房首付在此前基础上需提高10%

东莞调控与住宅市场的关系图

政策解读

本次调控新政体现了当前房地产调控继续收紧、继续稳定市场的导向，政策中对购房的社保条件、离异后购房、落户购房、企业购房等做出了具体规定，堵住了政策漏洞。

1.东莞首次提及企业注册满两年才可买房，堵住过往通过注册小微企业绕过限购政策约束/骗取小微贷款的漏洞，有助于打击各类以企业名义炒房的现象。

2.从提高首付比例、提高二套社保年限、限制离婚炒房及企业炒房可看出，东莞对首套的刚需仍是呵护有加，升级调控的目的主要是打击投资客。

3.限贷政策的收紧或为接下来的房贷集中度政策铺路，制约东莞新增房贷规模。接下来银行可能会重排放贷计划、梳理白名单、调整放贷标准和额度分配等问题。

2016年至今重点调控政策对比

政策对比

2016.10.6

限购：

1、东莞户籍，限购2套

2、非东莞户籍，最多2套。第1套无限制，第2套是两年内连续1年个税或社保

限贷：

1、无房无贷3成;

2、有贷款记录无房3成

3、有1套房无贷款记录3成;

4、有1套房贷款结清3成

5、有1套房贷款未结清4成;

6、2套及以上无法贷款

7、首套房不需社保和纳税证明

限价：

要实际成交价格不得突破备案价，下浮幅度不得超过15%，房价一经备案两个月后方可调整

2017.4.10

限购/限外/限学历：

1、东莞户籍，限购2套;

2、非本市户籍首套需1年社保，2套需2年社保

3、非本市户籍本科以上或初级以上职称，首套需半年社保

限售：

新购住房(含新建商品房和二手房)，需满2年方可交易

2020.7.25

限购：

1、东莞户籍，限购2套

2、非东莞户籍，限购2套，首套社保1年，二套社保2年，不再认个税

3、非东莞户籍二手房限购2套，首套社保1年，二套社保2年

限售：

新购住房(含新建商品房和二手房)，需满3年方可交易

2021.2.27

限购：

1、非本市户籍购买二套(无论一二手房)社保由两年升至三年

2、离婚两年内买房按离婚前家庭总套数算

3、新入户居民买首套一手房要求落户、社保均满半年

4、企业买房需登记注册满两年

限贷：

1、居民家庭本市无房无贷，首付普通住宅30%，豪宅40%

2、居民家庭本市有无房但有结清的房贷或1房且房贷结清，再买房，首付普通住宅40%，豪宅60%

3、居民家庭本市有1房且房贷未结清，再买房，首付普通住宅50%，豪宅60%

4、居民家庭本市有2套及以上，不能贷款

后市预测

1.楼市调控越发精细

从限购、限贷、限售、打击离婚炒房及限制企业购房来看，东莞的调控政策在向一线城市看齐，政策涵盖面更广，也愈发精细化，预测在政策的持续作用下，过热的东莞楼市将步入平稳期。

假设市场热度在该政策之后仍表现出过高的情况、房价出现异动，那么调控有很大可能会进一步加码。

2.供需端齐发力

东莞调控政策并不只局限于需求端，在供给端也同样发力：东莞2021年计划供应商住地329.6万㎡，比2020年东莞土拍出让的219万㎡商住地多了110.6万㎡，供地集中在近年热度较高的滨海片区和松山湖片区。

这与目前各地盛行的集中供地政策有异曲同工之妙，有助于真正减少土地哄抢，促进土地交易市场平稳，本质上也是“稳地价、稳房价、稳预期”的重要体现。

3.房价涨幅或将慢慢收窄

短期内会引起市场观望气氛，成交量将明显萎缩;市场预期可能会发生转变，持续看涨预期或将逐步看平，甚至可能产生看跌的预期;预计房价在失去量的支撑下，接下来房价涨幅或将慢慢收窄，趋向平稳。

总体而言，在新政之下，东莞房价涨幅或明显回落，但由于该政策仅在原政策上继续加码，难以改变市场在重压之下继续上行的趋势。