人口外流和经济疲软 全国三四线城市房价下跌

和中国无数的父母一样，今年34岁的袁寅(音)的父母正在想尽一切办法，想在经济上支持他和未婚妻的婚事。

但是，江苏省射阳县不景气的房地产市场，让他们很难凑齐结婚的彩礼——依照传统，新郎一家需要提供两人结婚的费用。

袁寅是一名外来务工人员，在广州从事自由摄影师的工作——距离他的父母近1700公里。父母希望出售一家位于商业街上的小店，为他和未婚妻提供约80万元人民币的资金。但由于冠状病毒对商业房地产的打击，该店铺的价值已经大幅下降。自几个月前挂牌出售以来，没有一个潜在买家打过电话。

附近类似的商铺最近的成交价都在60万元以下。

“当地(射阳县)的房价已经从2019年的1万元(每平方米)跌到了现在的7000元左右。”袁先生说。“我能不能创业，能不能结婚，甚至能不能生孩子，都得靠老家房子的价值。”

“我敢打赌，中国很多的普通家庭都有同样的想法。”

在中国的一些三、四、五线城市，中产阶级家庭所持有的主要金融资产——房产的价值出现下降，正在影响他们的消费意愿和能力，而这也阻碍了政府提振消费支出以推动经济增长的目标。

许多生活在这些小城市的人发现自己的处境与袁先生和他的家人相似，无奈地看着房地产价格稳步下降，而投资者们正在将资金注入深圳和上海等一线城市的房地产——这些地方房地产市场的价格仍在上涨。

据官方统计，去年全国70个大中城市中，有26个城市的二手房价格下降，2019年为16个，2018年仅有1个。

然而，国家统计局的房价指数可能低估了这一问题的严重性，因为它只覆盖了70个大中城市，不包括中国3000多个三、四、五线城市。

虽然官方没有明确将城市划分为几个层级，但一线城市一般是指全国最大的城市——如上海和北京，而二线城市一般是省会城市和计划单列市，其中大部分城市的人口都超过300万。

三、四线城市是指其他地级市或县级市，占中国人口的40%以上。五线城市的规模更小。

分析人士表示，一些较小城市的房地产市场疲软表明，由于缺乏新的工业发展，加上工人外流到大城市寻求更好的工作，近年来这些城市的经济状况变得更差。

冠状病毒的爆发加剧了人们对小城市经济前景的担忧，由于疫情的影响，许多中小型企业倒闭。据总部位于深圳的当代社会观察研究所——一个监测数百家制造业企业就业情况的机构——负责人刘开明称，这打击了很多小城市的就业和消费支出。

“中国家庭的消费支出在2020年减弱，家庭债务大幅增长，因为去年很多家庭和中小企业的收入出现了下降，”刘开明说，“即使2020年下半年出口迅速已经恢复，但由于汇率波动和物流成本飙升，制造业企业的利润仍然很低，甚至亏损。”

中房指数系统上月发布的一份报告显示，由于产业发展不足、人口外流以及中央对拆除重建类项目的投资减少，大多数中小城市的楼市在2021年将面临下行压力。

根据国家统计局的数据，去年中国人均年可支配收入达到32189元，扣除通胀因素后同比增长2.1%。

但中国的年消费支出总额比2019年下降了4%，为21210元。

与此同时，根据研究院金融与发展研究中心的数据，家庭债务从5年前占国内生产总值的40%以下迅速上升到去年的60%。该机构警告说，在努力提振消费之际，家庭债务是一个“重大问题”。

根据58安居客房产研究院的调查，三四线城市受访者表示计划在家乡买房的比例从2020年的37.5%下降到今年的11%。

调查显示，人们不愿在小城市扎根的主要原因包括工作机会较少、收入较低、医疗和教育资源稀缺等。

“中国过去十年的经济增长主要是由房地产和基础设施的繁荣推动的，现在这种情况已经不可持续了。”北京师范大学-香港浸会大学联合国际学院人文社会科学学部副院长赵晓斌说。“同时，在目前像先进制造业和金融业这种‘新经济’的浪潮中，大部分二线城市都未能受益，更不用说三四线城市了。”

他警告说，由于缺乏足够的工业增长，房价下行的趋势可能会蔓延到中国更多的二三线城市，并增加中国家庭债务的风险。

据报道，中国北方的许多二线城市——包括天津、济南、青岛、石家庄和郑州——去年的平均房价下降了3%或更多。

“看到房价下跌，我觉得压力好大。”要为天津市区的两套住宅支付按揭贷款的李峰说。现在的房价已从2017年购买时的每平米5万元降至不到4万元。

据报道，截至去年10月，天津的房价已经较2017年3月的高峰期下跌了21.8%之多。

“我已经感觉到滞胀已经到来，因为这两年我们的收入停滞不前，但生活必需品的价格都在上升。”李先生说。

“我以为天津的房价会有所回升，因为当局正在降低利率，但奇怪的是，这并没有发生。”

根据中国人民银行公布的信息，中国家庭的大部分资产都是有形资产，其中近70%是房屋或其他财产。

抵押贷款构成了家庭债务的主体，约77%有负债的家庭平均拥有38.9万元人民币本金的住房贷款。住房贷款占家庭总债务的四分之三以上。

报告还显示，中国有债务家庭的比例为56.5%，平均每个家庭的债务总额为51.2万元。在负债家庭中，有53.8%的债务余额不到30万元，而有35.6%的债务余额在30万至100万元之间，有10.5%的债务余额在100万元以上。

城市家庭的负债以银行贷款为主。在有负债的家庭中，户均银行贷款49.6万元，占家庭总负债的96.8%。

根据上个月华创证券的报告，2020年三四线城市政府向市场出售土地22275宗，总面积87940万平方米，同比下降49%。其中，有18516宗已经售出，总面积73125万平方米，同比下降48%。

总部位于上海的房地产智库易居房地产研究院院长严跃进也明确指出了中国小城市的楼市风险，因为这些城市的大多数都在过去几年中实施了积极的扩张计划，同时还要应对人口外流和经济疲软的问题。

回到江苏省射阳县，袁先生的父母仍希望他们的小店能卖到80万元。他们一直在等待着买家，店铺却一直空置着，没有租客给他们支付租金。

袁先生说，他认为如果有人出价60万元，他们就应该出售。在目前的环境下，他担心房地产价格仍会继续下跌。