新政支持专业化规模化住房租赁企业发展 企业需缴纳哪些税费?

房屋租赁市场迎来政策礼包。近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(简称《公告》)，10月1日起执行。这意味着包括长租公寓在内的市场主体收取租金需缴纳的税费成本有所下降，将为住房租赁市场健康发展带来助力。

新政支持专业化规模化住房租赁企业发展

《公告》第一条指出，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。同时，住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，也按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

除了住房租赁企业享受相关税收优惠，与业务相关的企业也同时可享受相关优惠。《公告》第二条明确，对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。

根据《公告》，专业化规模化住房租赁企业的标准为：企业在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套(间)及以上或者建筑面积3万平方米及以上。各省、自治区、直辖市住房城乡建设部门会同同级财政、税务部门，可根据租赁市场发展情况，对本地区全部或者部分城市在50%的幅度内下调标准。

“十三五”期间，一些企业通过改建商办房和工业厂房建设了一批租赁住房，但因为土地性质变更的问题，暂时无法直接享受住房租赁税收优惠政策。对此，《公告》明确，对利用非居住存量土地和非居住存量房屋(含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋)建设的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，即可比照适用《公告》第一条、第二条规定的税收政策。

总体看，《公告》在增值税、房产税方面给予企业较大优惠，特别是专业化规模化住房租赁企业，比如自如、魔方等长租公寓：优惠前，专业化规模化住房租赁企业的增值税一般纳税人税率为5%或9%，现在减按1.5%征收;其出租产生的房产税税率为12%，现在减按4%征收，下降幅度均较大。“如此举措实际是以政府让利，换取企业让租。”上海国家会计学院应用经济系主任葛玉御表示。

除了增值税和房产税，企业在向个人出租住房时还需缴纳哪些税费?

“当出租方为企业时，企业需要缴纳的租赁收入相关税费主要包括企业所得税、增值税及附加税费、房产税及印花税等。”普华永道中国间接税主管合伙人李军介绍。

具体而言，企业所得税税率在未享受其他优惠政策的情况下，通常为25%;附加税费(包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加等)根据所在地不同，通常为增值税税额的5%至12%。比如上海的附加税费为5%。此外，印花税税率统一为0.1%。业内人士认为，由于企业向个人出租住房所涉税费种类较多，未来还有进一步减税降费空间。

影响房租价格因素来自多方面

除了税费，实际上，房租价格的影响因素来自多方面。

国内一线城市房租价格明显高于其他城市，主要是受房价、供需关系、信息对称性以及双方议价能力等多方面因素的影响。数据显示，虽然当前一线城市租金较高，但租金回报率却处于较低水平，且出租房屋的来源目前多以个人为主。

当出租方为个人时，部分城市，比如上海、北京、广州等，采取综合征收的方式征收住房租赁收入相关税费。“根据我们的了解，目前不同的地区出租住房的综合征收率有所不同。”李军举例，例如，在上海及北京，对于个人出租住房月租金收入不高于10万元人民币的，适用的综合征收率为2.5%;对于月租金高于10万元人民币的，适用的综合征收率为4%;而在广州，根据月租金档次不同，对应综合征收率在2%-5.91%之间。

考虑到通常房东会将住房租赁税费转嫁至承租人，而像上海这样的一线城市，房租已普遍较高，从切实减轻承租人租房负担的角度，上海财经大学公共经济与管理学院教授范子英都建议，未来还可适当提高一线城市个人所得税专项附加扣除中住房租金扣除金额上限。

通过提高个税附加扣除中住房租金扣除金额上限，不仅有利于惠及多层次的住房租赁需求，还有利于扩大内需。上海财经大学“宏观经济形势分析与预测”课题组指出，在“加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”中，国内大循环要求中国有一个更加强大、更有韧性的内需市场促进形成供给和需求。从经济学角度来看，内需市场取决于消费意愿和消费能力，而消费意愿和消费能力的提升则来自于可支配收入的提高和社会保障系统的完善。

数据显示，目前占总人口20%的最贫困人口在收入或消费中所占份额只有4.7%，而占总人口20%的最富裕人口占收入或消费的份额高达50%。因此，只有在二次分配中，围绕中低收入群体，加大税收、社会保障、转移支付等调节精准度，切实减轻中低收入群体的税收负担和后顾之忧，才能真正可持续地提振国内消费需求。“为住房租赁市场提供针对性减税政策就是提高二次分配精准度的政策之一。”业内人士指出。

葛玉御还表示，从长远来看，住房租赁市场要健康发展，在税收优惠政策之外，还需积极稳妥地推进房地产税立法，减少地方政府对“土地财政”的依赖。