合肥这座城市也开始加入到了对“学区房”交易的打压行列，虽然说我一直认为学区房的出现及现阶段面临的问题都跟我们教育资源分配不均衡有关系，但是面对众多投资者频频加码“学区房”包括北京等城市在内都开始采取措施。限购背景下对学区房(包括二手房)再限购会成为一种趋势。
学区房的出现包括如今成为投资热土的关键原因在于城市(尤其是大城市)教育资源分配不均衡导致的，在“房住不炒”背景下，学区房屡屡成为投资热土已经违背了主流意识!惯用的手法就是“严打学区房交易”
对于近些年不少大城市出现的“学区房投资热”官方给出的“药方”基本是如出一辙!严打、更加严格的限购调控等成为常态的做法，合肥此次公布的学区房新政其主要台词就是“严格控制学区房销售”!“在市区内拥有2套住宅商品房的，暂停购买17个热门学区的学区房”。那么这样做产生的影响是什么呢?
学区房存在的根本原因其实还是教育资源不均衡导致的，优质教育资源到目前为止还是稀缺品，这个在全国任何城市都是一样。国家对于房地产的调控始终处于“高压”状态，越来越多的投资者开始关注房产投资背后的资源逻辑。也就是说一套房产背后涵盖的优质资源越多，获得被投资的概率就越大。这也是为何在全国高压打击房产投资的情况下，学区房投资开始变得火热的原因。
城市尤其是大城市的教育资源按照道理来说是最为集中的，只不过这10年来随着城镇化的快速推动大量的农村人口(携带子女)进入极个别城市导致城市教育资源开始变得稀缺。根据数据显示，近10年来全国城镇常住人口流入已经超过1.78亿!全国常年的流动性人口也始终保持在2.2亿左右，而这些人口集中流入的城市在全国来说不过20个左右(合肥也是其中之一)。主要大城市的常住人口不断增多，但是教育资源增加并未跟得上，如上图所示，我国普通小学数量从2011年的24万多所减少到2019年的16万多所!大量农村乡镇小学关闭的同时城镇(尤其是大城市)小学数量跟不上，这个就是导致学区房出现且被大量投资的原因。
合肥房产局给予学区房新政的回应是“根据我们对房地产市场交易监测的情况来确定的”!也就是说对于房产交易出现不正常的区域(过热等)就会被纳入新政范围，这个回应说句实话“硬气”!
按照合肥房管局的回应来看，一旦某个区域的交易量在异常扩大就会被纳入“学区房监控”!这个回应相信打破了多数人的预期，毕竟交易异常的数据理论上与真正的学区房还是有差异的。
学区房
学区房区域≠交易异常区域，这两者是有根本差别的，学区房区域或许会出现交易异常，交易异常的区域也未必的学区房。我们看到此次合肥划定了17个学区范围，如果根据合肥房管局的逻辑这个学区范围会随时改变，其改变的依据就是房产交易数据。在现实生活中我们应该是知道这个房产交易数据是可以人为控制的，比如在某个时间段延迟备案等。
合肥应该是国内第一个把“学区房单独调控”的城市，这也充分表明了一点“合肥已经意识到房住不炒实现的难点其实在于学区房”，学区房(学位房)已经成为实现“房住不炒”的硬骨头。要想实现“房住不炒”，让房子回归到住的本质，难点就在于如何“剥离”长期依附于房子的各种资源!尤其是教育资源。目前来看户籍、医疗、就业等已经与房产剥离了，教育资源彻底剥离仍需要更多努力。
要想真正实现“房住不炒”的难点已经开始显现了，将“学区房”转变为“学位房”会是不少城市的做法!在大城市教育资源建设跟不上的背景下，要想解决“学区房投资”关键还是打破“教育资源垄断”
合肥此次学区房新政中最让人关注的一点就是“学区变学位”!同一套住宅6年内只能享受1个小学学位，3年内只能享受1个初中学位;这个就是典型的“学区变学位”的做法，这个政策实行后对于现有的“学区房投资”杀伤力还是比较大的。
学校
多数人购买二手房要么是因为价格相对便宜，要么是因为子女教育等选择换房，只不过因为教育资源分配过于集中等原因导致“学区房资源过度集中”很容易造成“资源垄断”，垄断后就意味着被“割羊毛”。能够造成“学区房垄断”的始作俑者其实还是投资者，这部分人本身拥有更多的资金来源和加杠杆能力!普通购房者在他们面前只有被“割羊毛”的份。要想解决“学区房投资难”的难点在于如何打破“教育资源垄断”。
“学区房变学位房”是目前实践过程中比较能够有效抑制学区房投资的做法，其背后的逻辑是变相增加了“限售”年限。6年1个小学学位，3年1个初中学位，其实就是变相的告诉投资学区房的购房者起码要有3-6年持有时间甚至更长。毕竟一套房产背后的教育资源已经进入了“用点少点”的状态，购买二手房的朋友也会慎重得多。“有没有学位?”已经成为多数购买二手房的人最为关注的问题之一。当然这里面也会存在另一个问题，在有限的时间内学位变得稀缺后，学位房的价格也会被炒到天价。
如何解决学区房、学位房投资?关键难点在于解决“教育资源垄断”，如何解决?这也是我一直在呼吁的效仿日本方式。日本在义务教育阶段各个学校之间的水平差异并不明显，之所以日本能够做到的办法就是“三年轮换”!在一个区域内各个中小学的教师资源进行周期轮换，这样就可以有效避免因为师资等问题导致学校出现等级差异!在各个学校整体教学水平相当的情况下，也就自然实现了就近入学、就近划片的初衷。
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