多城供地齐踩“刹车” 业内人士：土拍政策或生变、将为房企留出更多利润空间

8月13日，上海市土地交易事务中心发布公告称，上海第二批住宅用地计划于8-9月集中出让公告，并于7月30日发布了信息预告。根据相关工作要求，为稳妥推进本市住宅用地集中出让工作，第二批住宅用地将于9月集中出让公告。

7月30日，上海披露了第二批住宅双集中供地信息，23宗地块中有15宗为纯住宅用地，7宗为商住或商住办综合用地，宗为租赁和商住混合用地。根据此前规划，上海第二批供地拟于8月9日-8月13日发布出让公告。

上海推迟出让之前，深圳、青岛两城已率先公布了第二批集中供应地块“终止”出让一事;同时天津市也将第二批供地的时间延迟，并将该批地块最高限价进行调整，确保最高溢价率不超过15%。

第二轮集中供地在即，多个核心城市的土拍盛宴却被按下“暂停键”。有业内人士认为，多城供地齐踩“刹车”或是因为土拍规则将发生变化，预计部分热点城市将调整土拍规则。

二轮供地“急刹车”

8月11日，青岛市自然资源和规划局及各区自然资源局披露多则公告，称其于7月30日公布的第二批次出让的100宗地拍卖活动因故“终止”出让，再次出让的时间，将以届时公告为准。

中指研究院青岛分院研究主管郭晓锋认为，从上半年22城集中供地试点城市情况来看，政策实施效果并没有达到预期，多个城市由于土地市场的火热致房价出现上涨。其中，青岛开平路45号地块曾引发多家房企竞价，最终以超60%溢价率成交。

“这与政策基调不相符，”郭晓锋表示，青岛此次中止第二批次土地出让，后续土拍规则或进行调整，严控高溢价，或引入竞品质新规则，从而进一步稳定房地产市场。

就在此前的8月10日，天津规划和自然资源局也发布土地出让补充公告，将第二批集中出让的61宗国有建设用地挂牌时间延长至9月10日，并对该批地块最高限价进行调整，确保最高溢价率不超过15%。

据统计，其中52宗地块最高限价较之前均下调了20%-24%，宗下调幅度在20%以内，另外，此前未确定最高价的津南黄(挂)2021-033号地块本次公布了最新限价。

补充条款还要求，单宗住宅用地达到最高限价后，采用摇号方式确定竞得人，而摇号的具体时间和操作程序另行通知。

此外，不久前被约谈并出台“惠八条”的惠州也有所行动。

8月10日，惠州公共资源交易中心宣告，因完善房价地价联动机制的需要，中止出让惠城区马安新群上寮JD10-01、JD10-03商住地块，两地原起拍总价17.95亿元，折合楼面价约6189元/平方米。

实际上，最先打出土拍“中止牌”的城市是深圳。早在8月6日晚间，深圳公共资源交易中心披露，深圳市规划和自然资源局决定中止原定于8月9日集中出让的第二批22宗宅地，参与房企已交纳的竞买(投标)保证金将原路退回。

政策或将大改?

多城供地齐踩“刹车”现象，市场上一时众说纷纭。

诸葛找房数据研究中心认为，各城市间楼市在2021年上半年活跃度均较高，人口流量加之区域优势促使市场热度较高，采取延期或中止措施或将对城市的市场热度有一定的降温作用，以促进市场平稳发展。

但更多业内人士认为，土拍政策或生变、将为房企留出更多利润空间。

中指院广州分析主管陈雪强指出，从以上几个重点城市在第二轮集中供地中宣告中止或者延期来看，主要是涉及土地竞拍规则修改有关，防止土地竞拍市场过热，从源头上降低市场预期，同时为落实租赁住房用地的供应提供支持。

某华东规模房企的内部人士也表示了类似观点，首轮土拍过后，民企对二次供地的热情基本消退，“估计政策会再调整”。

今年以来，在“房住不炒”的住基调下，多个城市开始施行“两集中”供地。但在首轮供地中，却频频出现“地王”、限价地块触顶成交的情况，多个城市土地市场甚至出现上涨行情。据中原地产研究中心统计数据，首轮22城集中供地合计出让802宗涉宅地块，土地出让金也高达10530亿元，平均溢价率14.7%。平均楼面价达1万元/平方米，较2020年同比上涨了15.1%。

有业内人士反映，首轮供地后，有多家房企认为集中供地的实施效果与其抑制市场过热的本意南辕北辙，反而导致了开发商供地恐慌，一窝蜂哄抬了地价，压缩了成本……

在此背景下，一则“自然资源部召开闭门会议，拟调整二轮土拍政策”的消息流传开来，其中提出了股东不得违规对其提供贷款、转贷、担保或其他融资便利;限定土地溢价不得超过15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价;达到上限价后，可通过一次性报价、摇号、竞高标方案决定竞得人等措施。

亿翰智库分析认为，若消息属实，该政策的出台或是意在控制核心城市的土拍热度，稳定地价，实现土地市场的稳定运行，既保持土地公平合理的出让，同时又使得市场热度保持低位运行。基于此，房地产行业寡头时代的到来或将放慢，行业集中度提升速度放缓，为中小房企带来一定程度的利好。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说，“需要在总结首轮集中供地经验的基础上，对第二轮集中供地的模式进行修订。对于热点城市而言，第二轮集中供地采取的模式将决定下半年市场预期。”(何艳艳)