二手房下跌城市数量增加 楼市“金九银十”成色不足

9月15日，国家统计局公布8月70城房价数据。随着各地全面落实房地产长效机制，持续加强房地产市场调控，70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体延续回落态势。

但就当一线城市及热点二线城市终于见到加码楼市调控的成效时，部分三四线城市的房价却跌得“受不住了”。楼市的冰火两重天，咋回事?

真的在降!二手房价格迎77个月拐点

“值得注意的是，这是2015年4月来连续77个月，除了疫情影响的2020年2月，二手房价格下调城市最多、上涨城市最少的一个月。信贷收紧下，楼市拐点出现了。”中原地产首席分析师张大伟表示。

根据国家统计局公布的数据，8月二手房房价上涨城市减到只有27个，7月时这个数字还是41个。3月份时二手房最火爆，上涨城市数量达到最多的58个，下跌的仅有9个。

“随着当前银行信贷政策的收紧、二手房参考价制度的推进、学区房的积极管控等，当前二手房下跌城市数量增加，房价泡沫剔除。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

“对比来看，二手房市场调整幅度超过新房。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐也表示，一方面二手房指导价及银行贷款额度收紧对二手房的限制作用更大，另一方面，市场下行的预期在二手房市场传递得更快。

“回落”、“下降”成为了二手房市场关键词。8月，4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点。二线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%，连续两个月下降。

从一线城市看，北京、上海和广州环比分别上涨0.4%、0.2%和0.5%，涨幅比上月分别回落0.3、0.5和0.1个百分点;深圳环比下降0.4%，连续4个月下降。

“二手住宅本身更能反映市场真实热度，一线城市的降温表现明确。”58安居客房产研究院分院院长张波认为，一线城市市场成交量开始出现萎缩，预示着下一步房价会上涨乏力。

真别降了!多地须警惕房价下行压力

据中原地产研究中心统计，截至2021年8月，全国累计房地产调控已经突破420次。相比于去年同期的368次，全面刷新历史纪录。

住建部约谈、整顿中介、限制二手房定价、整顿经营贷、土地供应改革、鼓励租赁、打击炒作学区房……在前8个月以“收紧”为关键词的楼市调控浪潮中，慢慢出现了一些不一样的行动。

“近期要重点关注‘限跌令’下的部分城市表现。后续对于房价跌幅较大的城市，需要关注库存去化的压力，同时确保销售秩序稳定，这是一个新的风险点。”严跃进指出。

近期，多个城市发布新房的“限跌令”，包括湖南岳阳、江苏江阴、河北唐山、辽宁沈阳、山东菏泽、云南昆明、广东惠州等。

“二线城市的新房在降温通道之上，三线城市降温则是在加速。”张波指出，二线城市二手住宅销售价格环比已转为持平，是市场风格转变的一个重要信号。而三四城市的市场变化会更为快速，市场的冷热切换也更明显。

“结合部分城市已经出台的‘限跌令’来看，未来房价下行压力增大的城市数量会不断增多，调控分化也会在更多城市中出现。”张波表示。

“房地产市场既要抑制房地产泡沫，又要防止大起大落。稳才是楼市的理想状态。”诚如业内人士所言，不管是“限涨令”还是“限跌令”，调控的方向不同，终点却只有一个，就是“稳”字当头。

大幅降温!楼市“金九银十”成色不足

“三季度属于全国房地产市场降温较为明显的阶段，尤其是各地信贷政策持续收紧，市场交易量下滑，也使得价格指标出现比较明显的降温。”严跃进认为。

贝壳研究院统计显示，年底前市场仍有向下调整的压力，市场预期持续减弱。8月二手房市场景气度创下2019年以来最低水平，接近市场转冷的警戒线;新房市场带看活跃度持续下降，需求端保持观望，市场成交量价保持向下调整。

“整体来看，8月各类城市均已确定性进入降温通道，虽有部分城市的房价依然保持一定上涨，但总体的上涨力度已经趋缓，‘金九银十’同比大降温，成色不足将是大概率趋势。”张波认为。