一、制定背景
(一)政策背景
党的十九大提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”的要求，去年以来，党的十九届五中全会、中央经济工作会议、以及2021年政府工作报告连续提出要解决好大城市住房突出问题，6月24日出台的《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号)，明确提出“完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”，从国家层面正式确认了共有产权住房是以“三房”为主体的住房保障体系的重要组成部分。《浙江高质量发展建设共同富裕示范区实施方案(2021-2025年)》要求加快完善以“三房”为主体的住房保障体系。《杭州争当浙江高质量发展建设共同富裕示范区城市范例的行动计划(2021-2025年)》要求积极推进共有产权住房建设。
(二)目的意义
我市目前住房保障体系在保障制度上以公租房为主、在保障方式上以实物配租和货币补贴并举。发展共有产权保障住房对于坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，弥补杭州住房保障体系缺乏出售类型保障房短板，在住房供给侧形成多层次住房供应体系，推进高质量发展共同富裕示范区建设具有重要意义。
二、相关依据
1.《住房和城乡建设部关于印发完善住房保障体系工作试点方案的函》(建保函〔2019〕220号)
2.《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号)
3.《浙江高质量发展建设共同富裕示范区实施方案(2021-2025年)》
4.《杭州争当浙江高质量发展建设共同富裕示范区城市范例的行动计划(2021-2025年)》
三、主要内容
《杭州市共有产权保障住房管理办法》(以下简称《管理办法》)共四十一条，主要内容如下：
(一)明确概念定义
《管理办法》第一条明确共有产权保障住房是指由政府提供政策，建设单位开发建设，限定面积、销售价格、使用和处分权利，面向符合条件的市区户籍和稳定就业的非市区户籍家庭供应，实行政府与购房家庭按份共有产权的保障性住房。上述概念定义基本明确了共有产权保障住房的保障属性，以及户籍和非户籍家庭全覆盖的保障范围。《管理办法》第四条明确购买共有产权保障住房享有与购买商品住房同等的公共服务权益。
(二)明确基本原则及用地保障
《管理办法》第三条明确坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，共有产权保障住房的建设和管理实行政府主导、市级统筹、统一规划、分级建设的基本原则。第七条明确共有产权保障住房建设用地纳入本市国有建设用地年度供应计划，其用地指标按不低于国有建设用地出让总量的一定比例单列,用地予以优先供应。
(三)明确职责分工
结合共有产权保障住房分级建设，以区为主的模式，按照市政府统筹协调、市级职能部门、区政府三个层次明确职责分工:
《管理办法》第五条明确市政府成立市住房保障工作领导小组，负责共有产权保障住房政策、规划和计划等重大事项的决策和协调，负责指定市属国有企业作为市级共有产权保障住房政府份额的代持机构。市住房保障和房产管理部门是共有产权保障住房建设和管理工作的行政管理部门，负责政策制定、组织实施、监督指导工作，负责组织实施市级共有产权保障住房的供应、使用、退出及监督管理等工作，负责会同市发改、财政等部门拟定共有产权保障住房销售基准价格、产权份额。市住房保障服务中心负责具体实施工作。同时对市规划和自然资源部门、市城乡建设部门、市发改部门的职责进行了明确。区级层面，各区政府负责组织实施本行政区域内区级共有产权保障住房的建设、供应、使用、退出及监督管理等工作，负责指定1家区属国有企业作为区级共有产权保障住房政府份额的代持机构。区住房城乡建设主管部门负责具体实施工作。
(四)明确建设方式
《管理办法》第九条明确共有产权保障住房采取划拨土地集中新建、出让土地集中新建以及既有房源转用三种筹集方式。划拨土地集中新建的，市级做地主体和各区政府作为市、区两级共有产权保障住房的筹建主体，由具有开发资质的国有企业开发建设，土地使用权划拨至该国有企业名下。出让土地集中新建的，按照“限房价、定份额、竞地价”的原则，在宗地出让方案中限定购房家庭所持份额，明确套型面积、交付时间、销售方式、销售基准价等内容，以“竞地价”方式公开出让住宅用地，由土地受让企业进行开发建设。既有房源转用的，具备居住条件、位置适宜的政府房源、征收(拆迁)安置房、商品房或其他社会房源，按规定程序也可转化为共有产权保障住房，具体规定由市住房保障和房产管理部门会同市财政、城乡建设等部门另行制定。
(五)明确户型面积
《管理办法》第十条明确共有产权保障住房户型以中小套型为主，套型设计应功能布局合理，有效满足居住需求。既有房源转用的，不受前述套型限制。
(六)明确价格管理
《管理办法》第十一条明确共有产权保障住房销售基准价按同地段、同类型商品住房市场价格合理优惠后确定。单套销售价格按照销售基准价及其浮动幅度确定，在售房阶段向社会公布。划拨土地共有产权保障住房，购房家庭可根据支付能力在50%-80%范围内选择产权份额比例，按照单套销售价格对应的不同比例支付购房款。出让土地共有产权保障住房，购房家庭产权份额为土地出让时已确定的份额比例，按照单套销售价格对应的产权比例支付购房款。
(七)明确准入条件
按照户籍非户籍全覆盖、分类确定准入原则，《管理办法》第十五条明确在符合限购前提下，户籍家庭需要满足：主申请人具有一定年限以上市区户籍、购房家庭一定年限内在市区无房、单身申请人需年满30周岁以及市政府规定的其他条件;非户籍家庭需要满足：主申请人持有《浙江省居住证》或《浙江省引进人才居住证》、主申请人申请前在市区累计缴纳社保或个人所得税满一定年限、购房家庭一定年限内在市区无房、单身申请人需年满30周岁以及市政府规定的其他条件。购房家庭房产核定的范围包括：申请家庭(含未成年子女)在市区已进行不动产登记的房产、购房合同已经网签备案的房产、承租的公有住房(福利分房)、已签订征收(拆迁)安置协议未进行不动产登记的房产，以及批地建房情况等。其中涉及年限的规定以及房源供应方案具体在申请时的受理公告中明确。
(八)明确销售和申购程序
《管理办法》第十七条明确了申请预售、发布公告、资格审核、配售摇号选房四个步骤的销售和申购程序。其中资格审核环节，明确申请家庭提出申请，经审核，按规则确定配售摇号选房排序名单并进行公告。具体的规则将在受理公告中明确。配售摇号选房环节，明确放弃选房或选房后放弃购房的家庭，自当次选房结束之日起两年内不得申请共有产权保障住房。
(九)明确签订合同
《管理办法》第十九条明确共有产权保障住房购房家庭应与开发企业签订《共有产权保障住房购房合同》，与代持机构签订《共有产权保障住房使用管理协议》。
(十)明确不动产登记
《管理办法》第二十一条明确共有产权保障住房购房家庭应按规定办理共有产权保障住房不动产登记。不动产登记机构应当在预告登记证明和不动产权证上记载不动产权利人，附记共有产权保障住房、购房家庭份额、政府份额、限制交易年限等内容。划拨和出让土地建设共有产权保障住房的，不动产登记土地性质分别为划拨和出让。
(十一)明确与其他住房保障政策的衔接
《管理办法》第二十三条明确承租公租房、保障性租赁住房的家庭购买共有产权保障住房的，应当在签订购房合同前腾退原承租的房源;享受公租房租赁补贴、高层次人才租赁补贴、新引进大学毕业生租房补贴的家庭购买共有产权保障住房的，自签订购房合同次月起停止发放上述补贴。
(十二)明确增购管理
《管理办法》第二十五条明确共有产权保障住房购房家庭取得不动产权证满5年的，可向代持机构提出一次性增购政府份额的申请，增购后住房性质转为商品住房,仍视作享受过共有产权保障住房保障。划拨土地权利性质调整为出让，出让年限为70年，自非税收入票据填发之日起计算。不动产权证附记“需取得原不动产权证满10年后，方可通过买卖、赠与等方式上市交易”。市发改部门会同市财政、住房保障和房产管理等部门对增购价格进行市场评估，每年公布一次。
(十三)明确回购管理
《管理办法》第二十六条明确共有产权保障住房购房家庭因故需退出保障的，可向代持机构提出回购其份额的申请，由代持机构进行回购。取得不动产权证未满5年的，回购价款为原销售价款加上按照中国人民银行同期存款基准利率计算的利息，如届时市场价格低于上述价格的，以市场价格回购;满5年的，回购价款参照增购价格执行。
(十四)明确上市交易限制
《管理办法》第二十八条明确共有产权保障住房购房家庭取得不动产权证满10年的，可将其共有产权保障住房份额上市交易。代持机构在同等条件下具有优先购买权;代持机构放弃优先购买权后，购房家庭方可向他人转让。购房家庭按照其产权份额获得转让总价款的相应部分。转让后，住房性质转为商品住房,土地性质由划拨调整为出让。
(十五)明确违规处理制度
《管理办法》第三十五、三十六条、三十七条分别对违规使用和违规申请共有产权保障住房的行为如何处理进行了规定，针对违规使用行为，《管理办法》第三十五明确共有产权保障住房购房家庭存在违反本办法第二十四条规定行为的，代持机构可按照《共有产权保障住房使用管理协议》相关约定，要求其改正并追究其违约责任。针对违规申请行为，《管理办法》第三十六条明确共有产权保障住房购房家庭采取隐瞒事实、弄虚作假等手段违规取得申购资格的，市住房保障和房产管理部门或区住房城乡建设主管部门应取消其资格，按照以下规定处理，并禁止其在10年内再次申请本市各类保障性住房：已签订购房合同未交付房源的，由开发企业与其解除购房合同;已交付房源的，由市住房保障和房产管理部门或区住房城乡建设主管部门通知其限期腾退，由开发企业与其解除购房合同;逾期未腾退的，责令其按违规行为发现时政府份额的增购价格增购政府份额(未公布增购价格的，按同地段商品住房市场评估价执行)，并就已购份额按上述价格补缴差价款。同时《管理办法》第三十七条明确购房家庭被责令增购政府份额的，所购房源需在购房家庭取得原不动产权证满15年后，方可通过买卖、赠与等方式上市交易。
四、文件解读机关
解读机关：杭州市住房保障和房产管理局
解读人：童丽丽
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