二季度全球房价涨势汹涌 过快扩张、债务过高已经引发债务违约风险

亚洲最大的房地产科技公司居外IQI于9月15日发布的《2021年第二季度全球房价报告》显示，二季度全球房价涨势汹涌，欧洲、美国、加拿大和亚太部分国家和地区房价强劲上升。

居外报告称，截至今年二季度，在欧洲、亚太、美国和加拿大，两位数的房价上涨正成为常态，而且“这一波楼市繁荣的规模是前所未有的”。其分析认为，低利率、货币宽松以及一些国家政府的大规模刺激措施是全球房价上涨的主要原因。

全球房价凶猛上涨的背后推手是低成本的负债。据国际金融协会(IIF)9月14日的数据，今年上半年，全球家庭债务增加了1.5万亿美元，达到55万亿美元。IIF指出，上半年近三分之一的国家家庭债务增加。“几乎世界上所有主要经济体的家庭债务增长都与房价上涨保持一致”，国际金融协会的蒂夫蒂克指出，当前各国央行制造的房地产泡沫已经很大了。

国际房地产顾问机构莱坊9月15日发表的一项指数表明，全球新冠肺炎疫情大流行带动楼市持续炽热，截至今年6月的过去一年间，55个国家和地区的楼价平均上涨9.2%。同期，全球10个发达经济体的平均楼价上升12%，为发展中市场(4.7%)的两倍。

过热的房市刺激房企过快扩张、债务过高已经引发债务违约的风险。例如，中国知名房企恒大集团遭遇信誉和信用危机，在近日恒大财富未能如期兑付的舆情发酵下，9月13日恒大系H股相关股票全部下跌，A股市场恒大债券也几乎全线下跌，其中，“19恒大01”甚至跌超30%，盘中两次出现临时停牌。

中国央行9月初发布的一份报告显示，中国居民的总负债金额已超过200万亿元。其中城镇家庭的欠债金额占比56.5%，这相当于每户家庭的欠债金额达到了51.2万元。如此之高比例的家庭欠债款中，房贷占据了75%的份额，在中国家庭负债比率已经很高的背景下，是否还有更多的资金力挺中国房价继续上涨?

日前，上海财经大学高等研究院几位专家发布的《警惕家庭债务危机及其可能引发的系统性金融风险》报告提醒，中国家庭债务已逼近家庭部门能承受的极限。

今年以来，中国国内房地产调控政策从中央到地方持续加码，凸显了坚决落实“房住不炒”要求的决心。为防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，今年起房企融资遭遇“三条红线”限制。在银行严格限贷之下，中国房地产企业正迎来“债务违约潮”，多家企业相继在公开债券市场发生违约事件，恒大集团更是因深陷流动性危机成为关注焦点。国家金融与发展实验室副主任曾刚表示，“超级宽松的财政、货币政策，推动主要经济体的房价迅速回升，且同比上涨速度远超疫情发生前的水平，达到或接近2008年国际金融危机前的高点”。

早在20世纪70年代，金融历史学家金德尔伯格曾经指出，长达几百年的市场经济历史已经证明，大约每十年就会发生一次金融危机。而且过度杠杆化的房地产市场往往会扮演金融危机元凶的角色，每十次金融危机中有九次因房地产危机引发。疫情犹在全球肆虐，金融危机的阴影挥之难去，各国均需审慎应对。